다주택 양도세 중과의 뜻과 계산법 3분 완벽 정리

다주택자라면 양도세 중과로 최대 75%까지 세금을 내야 할 수 있습니다. 하지만 중과 대상과 계산 방법만 정확히 알면 합법적으로 절세할 수 있는 방법이 있습니다. 지금 바로 내 상황을 확인하고 불필요한 세금 폭탄을 피하세요.

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다주택 양도세 중과 정확한 뜻

다주택 양도세 중과란 2주택 이상 보유자가 주택을 매도할 때 일반 양도세율에 20~30%포인트를 추가로 부과하는 제도입니다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 기본세율+30%p가 적용되어 최고 75%까지 세율이 올라갑니다. 2024년 5월 9일 이후 일시적 2주택 등 일부 예외사항이 완화되었지만, 여전히 다주택자에게는 가장 큰 세금 부담 요인입니다.

요약: 2주택 이상 보유 시 양도세에 최대 30%p 추가, 최고세율 75%까지 적용

주택 수 계산과 중과 대상

주택 수 판단 기준

양도일 현재 전국의 주택 수를 기준으로 판단하며, 분양권과 조합원입주권도 주택 수에 포함됩니다. 단, 상속주택, 지방 저가주택(공시가격 3억 이하), 일시적 2주택(이사 등으로 인한 일정 요건 충족 시) 등은 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

조정대상지역 확인 필수

2024년 현재 전국 대부분 지역이 조정대상지역에서 해제되었지만, 일부 지역은 여전히 지정되어 있습니다. 조정대상지역 내 주택 여부에 따라 중과세율이 달라지므로 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 반드시 확인해야 합니다.

중과 제외 대상

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하거나, 일시적 2주택(신규주택 취득 후 3년 내 종전주택 양도), 상속주택 보유 등의 경우 중과에서 제외됩니다. 또한 2024년 5월 이후 조정대상지역 밖 일시적 2주택은 중과가 배제됩니다.

요약: 양도일 기준 전국 주택 수로 판단하되, 일시적 2주택·상속주택 등 예외사항 꼭 확인

양도세 중과 계산 방법

양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에서 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 중과세율을 곱하면 됩니다. 기본세율은 1,200만원 이하 6%부터 10억 초과 45%까지이며, 여기에 다주택 중과 20~30%p가 추가됩니다. 예를 들어 양도소득금액 3억원인 3주택자의 경우, 기본세율 38% + 중과 30%p = 68% 세율이 적용되어 약 2억원의 양도세가 나옵니다. 장기보유특별공제는 2년 이상 보유 시 연 4%씩 최대 80%까지 공제되지만, 다주택 중과 대상자는 보유기간이 길어도 공제율이 축소되거나 배제될 수 있습니다.

요약: (양도차익 - 장기보유특별공제) × (기본세율 + 중과 20~30%p) = 납부세액

절세 위한 필수 체크사항

다주택 양도세 중과를 피하거나 줄이려면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다. 시기와 순서만 잘 맞춰도 수천만원의 세금을 아낄 수 있습니다.

일시적 2주택 요건 충족 여부 - 신규주택 취득 후 3년 내(조정지역 밖은 제한 완화) 기존주택 처분 시 중과 배제
양도 순서 조정 - 취득가액이 낮고 차익이 큰 주택부터 처분하면 세 부담 분산 가능
보유기간 2년 이상 채우기 - 장기보유특별공제 최대한 활용하면 과세표준 대폭 감소
증여 후 양도 검토 - 자녀에게 증여 후 5년 이상 보유 후 양도하면 1세대 1주택 비과세 가능
조정대상지역 지정 변동 모니터링 - 해제 시점에 맞춰 매도하면 중과 회피

요약: 일시적 2주택 활용, 양도순서 조정, 보유기간 확보로 중과세 부담 최소화

다주택 양도세율 비교표

주택 수와 조정대상지역 여부에 따른 양도세율 차이를 한눈에 비교할 수 있습니다. 기본세율에 중과세율이 가산되어 최종세율이 결정됩니다.

보유 주택 수	중과세율	최고 세율
1주택 (일반)	중과 없음	6~45%
2주택 (비조정지역)	기본세율+20%p	최대 65%
2주택 (조정지역)	기본세율+30%p	최대 75%
3주택 이상	기본세율+30%p	최대 75%