전세사기 막는 전세계약 안전수칙 총정리

최근 전세사기 사건이 잇따르며, 안전한 전세계약을 위한 철저한 준비가 그 어느 때보다 중요해졌습니다. 제대로 확인하지 않으면 전세보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세나 사기 피해로 인해 거주 안정은커녕 재산 손실까지 초래될 수 있습니다. 이 글에서는 전세사기를 막기 위한 핵심 수칙들을 체계적으로 정리해드릴게요.

✅ 신청 방법

첫째: 전세계약 전 ‘계약 전’ 단계에서는 주변 시세 조사, 등기사항전부증명서(등기부등본)를 통한 권리관계 확인, 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인이 필수입니다. 이는 국토부의 3·3·3 법칙에서도 강조된 안전점검의 핵심 3가지 항목입니다.

둘째: ‘계약 시’에는 공인중개사의 정상 영업 여부 확인, 임대인과 계약자 일치 여부 확인, 주택임대차표준계약서 및 안전 특약 포함 여부를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

셋째: ‘계약 후’에는 전입신고 및 확정일자 받기로 우선변제권 확보, 잔금 지급 전 권리관계 재확인, 이사 당일 전입신고 완료 약속을 반드시 지켜야 합니다.

✅ 대상 조건

다음은 전세사기를 예방하기 위해 반드시 체크해야 할 8가지 핵심 항목입니다:

항목	설명
적정 전세가격·전세가율 확인	매매가 대비 전세가율이 60~80% 적정 수준인지 확인 (80% 초과 시 위험)
등기부등본 확인	소유권, 압류·가압류, 근저당권 설정, 신탁 여부 등 권리관계 전반 확인
건축물대장 확인	무허가·불법건축물 여부 및 주택용도 여부 확인 (예: ‘근린생활시설’ 표기 시 주의)
임대인 체납세금 확인	체납 국세가 있을 경우 경매 위험. 세무서 열람 필수
공인중개사 및 집주인 확인	공인중개사 자격, 임대인과 등기부 상 소유자 일치 여부 확인
여러 중개소 등록 여부 확인	다수 중개사무소에 등록된 매물은 신뢰도 상승
보증보험 가입 여부 확인	HUG·SGI 전세보증금 반환보험 가입 가능 여부 확인
우선변제권 확보	전입신고 및 확정일자 받기 → 계약자의 권리 보호 수단 확보

✅ 지급 금액

비용 측면에서 고려할 수 있는 요소들입니다. 공인중개사 확인 및 계약서 검토, 우선변제권 확보 절차 등은 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있지만, 이를 등한시했을 때 발생할 수 있는 재산적 손실과 비교하면 그 노력이 절대 헛되지 않습니다. 즉, ‘사전비용’으로 여겨야 합니다.

✅ 유효기간

계약 전 확인 단계부터 계약 후 절차까지 중요한 시점이 연속적입니다. 예를 들어, 전입신고는 ‘이사 당일 오전’에 완료해야 대항력 및 우선변제권이 생기고 보호받을 수 있습니다.

✅ 확인 방법

정보 확인 경로는 다음과 같습니다: 정부24, 인터넷등기소, 무인민원발급기, 안심전세 앱, 국토교통부 안내서 및 체크리스트, KB 안전진단 서비스, 전월세종합지원센터 상담 등 공신력 있는 채널을 통해 확인하세요.

✅ Q&A

Q1. 전세가율이 90%인 매물을 계약해도 되나요?
A1. 매매가 대비 전세가율이 80%를 초과하면 깡통전세 위험이 있으므로 신중히 고려하고, 가능하면 다른 조건으로 계약하는 것이 안전합니다.

Q2. 등기부등본에서 신탁 설정이 있다고 나왔는데, 계약해도 될까요?
A2. 신탁 설정이 있다면 임대인이 계약 권한이 없을 수 있으므로, 절대 계약하지 말고 신탁회사의 동의 여부까지 확인해야 합니다.

Q3. 전세보증보험 가입이 거절되었는데, 계약해도 괜찮을까요?
A3. 전세보증보험 가입이 거절된 주택은 위험 신호일 수 있습니다. 계약을 재검토하거나 다른 매물을 찾는 것이 좋습니다.