🔑 집주인과 분쟁 시 임차권등기명령으로 보증금 지키는 법

전월세 계약이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 세입자는 큰 불안을 겪게 됩니다. 이럴 때 법적으로 권리를 지킬 수 있는 가장 강력한 장치가 바로 임차권등기명령입니다. 임차권등기명령은 세입자가 이사를 나가더라도 보증금 반환 청구권을 유지하게 해 주는 제도이며, 집주인의 동의가 없어도 법원 결정으로 등기부에 기재되어 효력을 발휘합니다.

✅ 신청 방법

① 임차권등기명령은 관할 지방법원에 신청합니다. 신청인은 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 확정일자가 기재된 서류, 임대차 종료 사실과 주택 인도를 입증할 수 있는 자료를 제출해야 합니다. 전자소송 시스템을 활용하면 온라인으로도 신청할 수 있습니다.

② 신청서에는 임차주택의 표시(주소, 등기부 기재 사항), 임차인 인적사항, 계약 기간 및 보증금 액수, 주택 인도 사실 등을 반드시 기재해야 합니다. 빠진 내용이 있으면 법원으로부터 보정명령을 받을 수 있습니다.

③ 법원은 제출된 서류를 심사한 뒤 적법한 신청이라고 판단되면 임차권등기명령 결정을 내립니다. 결정이 내려지면 등기부등본에 기재되며, 집주인의 동의 여부와 상관없이 효력이 발생합니다.

④ 임차권등기명령이 완료되면 세입자는 이미 이사를 나갔더라도 보증금 반환 청구권을 보전할 수 있고, 추후 보증금반환청구 소송이나 강제집행 절차에서 권리를 행사할 수 있습니다.

✅ 대상 조건

임차권등기명령을 신청할 수 있으려면 임대차 계약이 종료되어야 하며, 임차인이 주택을 인도한 사실이 있어야 합니다. 즉, 계약기간 만료나 해지 후에 열쇠를 반환하고 이사한 상태여야 합니다.

또한, 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보한 상태여야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다. 임차권등기명령은 이러한 권리를 유지해 주는 장치입니다.

조건	세부 내용	효과
임대차계약 종료	계약 기간 만료 또는 해지	신청 요건 충족
주택 인도	이사 완료, 열쇠 반환	보증금 반환청구권 유지
전입신고	계약 직후 전입	대항력 확보
확정일자	주민센터 확인	우선변제권 취득
보증금 미반환	집주인 반환 지연	임차권등기명령으로 권리 보전

✅ 지급 금액

임차권등기명령은 직접 돈을 지급받는 절차가 아니지만, 보증금을 청구할 권리를 보전해 줍니다. 즉, 이후 소송이나 강제집행 과정에서 계약서상의 보증금 전액을 청구할 수 있습니다.

만약 집주인이 지급을 지연한다면 지연손해금을 추가로 청구할 수 있으며, 법정이율에 따라 연 5% 이상의 금리를 적용할 수 있습니다.

구분	내용
원금	임대차계약서 기재 보증금 전액
권리 유지	집주인이 반환할 때까지 청구권 보전
지연손해금	연 5% 이상 법정이율 적용
추후 절차	보증금반환청구소송, 강제집행 가능
보전 효과	세입자 권리 안정적 확보

✅ 유효기간

임차권등기명령은 신청 후 등기부에 기재되면 보증금을 돌려받을 때까지 그 효력이 유지됩니다. 하지만 보증금 반환 청구권의 소멸시효는 3년이므로, 이 기간 내에 반드시 소송을 제기해야 합니다.

따라서 임차권등기명령을 신청한 뒤에도 집주인이 반환을 지연한다면 빠른 시일 내에 보증금반환청구소송을 진행하는 것이 안전합니다. 늦게 대응할 경우 다른 채권자가 선순위 권리를 주장하거나 집주인이 재산을 은닉할 수 있습니다.

즉, 임차권등기명령은 권리를 유지해주는 제도일 뿐이고, 실제 보증금 회수를 위해서는 소송이나 강제집행 절차까지 이어져야 합니다.

✅ 확인 방법

임차권등기명령이 기재되면 등기부등본에 즉시 반영됩니다. 세입자는 인터넷등기소 또는 관할 등기소에서 등기부를 발급받아 확인할 수 있습니다.

전자소송 시스템을 이용하면 임차권등기명령 신청 현황과 법원의 처리 과정을 실시간으로 확인할 수 있어 편리합니다.

또한, 이후 보증금반환청구 소송이나 강제집행 절차의 진행 상황도 전자소송 사이트에서 확인할 수 있습니다.

✅ Q&A

Q1. 임차권등기명령을 신청하면 바로 보증금을 돌려받을 수 있나요?
A1. 아닙니다. 임차권등기명령은 보증금을 즉시 돌려받는 절차가 아니라 권리를 보전하는 장치입니다. 보증금 회수는 추후 소송이나 강제집행을 통해 가능합니다.

Q2. 집주인이 임차권등기명령을 거부할 수 있나요?
A2. 불가능합니다. 법원이 결정을 내리면 집주인의 동의 여부와 관계없이 등기부등본에 임차권등기가 기재됩니다.

Q3. 이미 이사를 나간 뒤에도 신청할 수 있나요?
A3. 네. 오히려 이사 나간 뒤 열쇠를 반환한 상태에서 신청하는 것이 요건에 맞습니다. 이사를 나가도 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있는 제도입니다.